房住不炒!上海立法禁止“群租”,加大对“二房东”监管
时间:2022-11-24 14:25来源:互联网 作者:Fairy 点击:
党的二十大报告明确指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

11月23日,上海市人大常委会第四十六次会议表决通过的《上海市住房租赁条例》(以下简称《条例》)对于贯彻落实“房住不炒”的要求,规范住房租赁行为,保障住房租赁当事人合法权益,促进住房租赁市场健康发展具有重要意义。《条例》自2023年2月1日起施行,共七章六十六条。

 
住房租赁立法遵循“两大思路”
 
近年来,随着住房租赁市场的快速发展,庞大的租赁规模和复杂的租赁关系也带来了一些新情况、新问题。此次立法,旨在健全治理机制、规范市场秩序、优化服务水平、提升管理效能,为切实推动住房租赁市场高质量发展、提升城市软实力和竞争力、更好满足人民群众对美好生活的向往提供坚实的法治保障。
 
据介绍,此次住房租赁立法遵循的基本思路为:一是践行人民城市重要理念,贯彻落实中央“房住不炒、租购并举”的定位和方向,突出住房的民生属性;二是积极发挥地方性法规的顶层设计、制度引领、规范保障作用,处理好服务与监管、租赁管理与社会治理的关系,回应和破解住房租赁管理中的问题、难题。
 
健全治理机制
形成共治共享的发展格局
 
住房租赁的法律关系复杂、涉及主体多样,需要多主体参与、部门协同配合。为此,《条例》明确提出建立健全市区统筹、条块结合、街镇(乡)负责、居村协助、行业自律的治理机制。在此基础上,一是明确市人民政府加强对本市住房租赁工作的领导,区人民政府应当落实属地管理责任;二是明确市房屋管理部门是主管部门,并专门规定了公安、市场监管等部门的职责;三是夯实街镇的日常监督管理职责;四是强化行业自律。
 
规范租赁行为
平衡租赁双方权利义务关系
 
对租赁行为进行有效规范,平衡好租赁当事人的权利义务关系,是维护当事人合法权益的重要路径。《条例》在强调当事人应当遵守《民法典》和自觉履行法定、约定义务的基础上,具体从三个方面作了规范:
 
一是严格住房出租要求,明确规定禁止群租,禁止将违法建筑、擅自改变使用性质的房屋用于出租;同时,《条例》明确街镇应当对此加大查处和整治力度,定期组织排查,发现安全隐患的,应当及时督促整改、启动执法程序、开展联合整治。此外,《条例》还规定,街镇应当加大对“商业办公用房、厂房擅自改变房屋结构和规划用途”的查处和整治,对在整治期间尚有承租人实际居住的,应当纳入基层治理范畴。
 
 
房住不炒!上海立法禁止“群租”,加大对“二房东”监管
 
二是完善登记备案制度。
 
三是明确出租人、承租人应当遵守的行为规范,要求出租人不得强迫变更、解除住房租赁合同,提前收回租赁住房;承租人应当合理、安全使用房屋及设施、设备,不得擅自改变房屋用途、结构或者实施违法搭建行为等。
 
加强市场主体管理
规范住房租赁市场秩序
 
培育和发展住房租赁市场,离不开市场主体的合法经营、诚实守信以及规范有序的市场秩序。《条例》重点从加强市场主体监管角度,形成了有针对性的制度措施设计:
 
一是加大对个人“二房东”监管力度,规定个人以营利为目的转租房屋达到规定数量,从事住房租赁经营活动的,应当依法办理市场主体登记。
 
二是对企业和从业人员加强管理,建立企业备案制度,并要求住房租赁企业、房地产经纪机构为从业人员办理从业信息卡,从业人员需持卡实名从业。
 
三是规范房源信息发布,要求发布的房源信息真实有效;通过网络信息平台发布房源信息的,要求平台经营者核实发布者提交的材料并建档保存。
 
四是实行资金监管,住房租赁企业承租个人住房从事转租业务的,要求开立资金监管专用账户,并按规定将相关资金存入该账户。此外,《条例》对哄抬价格、不正当竞争、泄露个人信息等行为,明确予以禁止。
 
突出民生保障
发挥保障性租赁住房作用
 
近年来,国家和本市大力发展保障性租赁住房,积极缓解住房租赁市场结构性供给不足,促进解决新市民、青年人等特定群体的住房条件困难问题。《条例》对此设立专章予以规范:
 
一是确立目标定位,明确本市按照政府引导、市场运作原则,扩大供需适配、租期稳定、租金优惠、公共服务配套的保障性租赁住房供给,发挥保障性租赁住房在租赁市场中的示范引领作用;二是加强规划布局,明确编制专项规划,要求在租赁需求集中、生产生活便利、交通便捷的区域予以重点布局;三是根据保障性租赁住房特点,明确相应的建设和管理要求,并对租金、租期等作出了专门规定。
 
坚持服务监管并重
增强人民群众的获得感
 
坚持服务与监管并重,是实现住房租赁市场有效治理和平稳健康发展的必由路径。对此,《条例》首先明确本市建立全市统一的住房租赁公共服务平台,提供房源核验、信息查询、网上签约、登记备案等“一站式”服务;同时,通过平台加强信息共享和业务协同,进一步推动实现“让数据多跑路,让群众少跑腿”。其次,强化对承租人享受公共服务和便利的保障。第三,着力发挥基层综合协调优势加强社区治理,居(村)委会、业委会与物业应当协调配合,共同推进形成住房租赁共建共治共享格局。最后,《条例》明确发生突发事件时,街镇应当将承租人及共同居住人员纳入基本生活必需品的供应范围,保障其基本生活。
 
此外,因公有房屋是特定历史时期的福利性质住房,与一般住房租赁存在较大差别,因此《条例》明确另行制定公有房屋租赁的管理办法。
 
 

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