1、3月25日，上海、深圳、武汉、南京、北京等多个城市相继出台了不同程度的房地产调控新措施，这是否意味着中国房地产政策发生了大逆转？

 

答：不是，只是局部逆转。目前收紧政策的城市不到10个，都是一线城市或者强二线城市。

 

2、为什么收紧这些城市的购房政策？

 

答：主要是担心楼市过快上涨，导致泡沫破裂，在楼市上重演去年股灾的那一幕。最终将风险传递到其他领域，引爆全面金融危机。其次，是安抚人心。

 

3、为什么政策集中在3月25日出台？而不是两会期间出台，也不是各个城市陆续出台？

 

答：我猜测这跟中美高层3月23日的通话有关。通话双方是美国财政部长雅各布·卢和中国副总理汪洋。这是中美双方在3个月里，就汇率问题第三次通电话。

 

 

4、这个电话预示着什么？

 

答：美国高层对美元加息的看法突然发生逆转，3月17日美联储的表态比较温和，但更多经济数据改变了他们的看法，4月或6月再次加息可能性大增。在美元突然走强的背景下，中国楼市资产泡沫的危险性大增。

 

5、中美高层真的存在汇率合作和沟通吗？

 

答：当然存在。1月18日那次通电话之前，双方汇率政策处于对抗状态，此后走向合作。2月2日那次沟通之后不到24小时，美元大跌，人民币贬值压力大大缓解。3月23日通话后不到24小时，美元大涨，全球大宗商品大跌，人民币汇率突然掉头开启新一轮贬值。

 

6、楼市泡沫会带来汇率大幅波动吗？

 

答：当然会，一个国家过高的房价最终只能有两个出路：要么跌下来，比如日本，汇率不变或者升值；要么继续涨，但汇率暴跌，比如俄罗斯。中国目前有走出俄罗斯模式的危险，这是本专栏最先提出的，目前被越来越多专家接受。

 

7、新政之后，热点城市房价会跌吗？

 

答：短期会。但长远看，仍然是上涨。

 

8、为什么长期仍然看涨？

 

答：因为货币长期超发。此外，热点城市（北上广深以及苏州、南京、杭州等）有显著的人口增量，有更多发展机遇。

 

9、短期看，热点城市哪些房子最危险？

 

答：郊区、新区的房子；被反复炒作的超高价楼盘。

 

10、热点城市哪些房子最受益？

 

答：军产房、小产权房以及商务公寓等。

 

11、热点城市周边的中小城市，是不是会受益？

 

答：短期内会受益，但如果热点城市房价全面回调，周边中小城市的房价回调幅度会更大，而且会很难出手。

 

12、那么，真正受益的是哪些城市？

 

答：二线城市里那些没有采取实质性调控措施的，有明显人口增量的省会城市，比如杭州、郑州、合肥、长沙等。这些城市目前尚未恢复限购，存在比较好的介入机会。如果买中心区的普通住宅，长期持有，会有比较好的投资回报。

 

13、在已经出台调控措施的城市，何时可以买房？

 

答：如果没有进一步的措施，未来两三个月是比较好的时机。但短炒有风险，长期持有没有问题。

 

14、热点城市房价，会出现人民币计价的暴跌吗？

 

答：很难。最有可能的模式是，人民币计价模式下房价不断上涨（短期会有回调，也会有滞涨，但长期上涨趋势不变），但人民币汇率未来不断走低。

 

15、为什么？

 

答：目前世界各国解决危机的办法都是发钞，中国也只能这样。中国投资主体是政府和国企，效率低下是必然的；在这种背景下，需要维持货币长期超发的状态。最终，房价被货币推着走。这是过去30多年房价的基本逻辑，未来很难改变。

 

16、难道股市不能取代楼市，成为中国新的资金池吗？

 

答：很难。金融是虚拟资产，是电脑里的数字，这需要诚信和法律公正来维持。如果做不到，大家只能买房子，只敢买房子。因为房子看得见、摸得着。

 

17、这轮房地产调控，最严厉的措施是哪个？

 

答：是深圳的一个未被普遍关注的一个措施：未来5年全市减少2亿平方米的违法建筑。这里面绝大部分不可能拆除，而是给某种出路。如果国家允许，意味着深圳未来5年每年新增的“可以交易房屋量”将增加将近10倍。但能不能实现，存在很大变数。

 

18、深圳房价暴涨了一年，会领头暴跌吗？

 

答：会有一波下跌，但很难深跌，除非出台上面说的那个措施。深圳虽然提高了非户籍人口购房门槛，但深圳户口是一线城市里最容易得到的。最近几年，深圳户籍人口每年增长量跟北京处于一个量级（20万人），是上海的3倍左右。但深圳户籍人口基数只有北京的四分之一。此外，深圳商品住宅的市场规模，只有北京和上海的三分之一到四分之一。

 

19、通过注册企业，是不是可以突破一线城市楼市限购？

 

答：是的。但是有几个门槛很难跨越，一是企业买房必须全款，基本上不能贷款；二是持有阶段每年有比较高的房产税，大约是“评估价×0.7×1.2%”，一套千万元的住宅，每年持有成本8.4万元。三是卖出的时候有重税，当然这可以通过“卖公司”方式回避。

 

20、如果热点城市房价全面回调，会发生什么情况？

 

答：放松调控。国家希望看到的是，热点城市房价慢慢地涨，带动更多城市的楼市复苏。

 

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