学区房市场走向如何？这些政策未来可能影响北京学区房！ 先借用这么一段话：住房不是刚需，但是住房与户口捆绑的时候，住房就是刚需；户口不是刚需，但是户口与教育捆绑的时候，户口就是刚需。政府通过牢牢地把住房、户口、教育捆绑在一起，因为教育是刚需，所以住房与户口也变成了刚需。我想说如果您能尽快搞明白这段话后面的逻辑，那么您就能更好的理解当前北京学区房市场的发展规律了。
首先，我想说说将要影响北京2016年学区房市场的几条政策以及整体大环境的动向：
第一北京市在不久之前发布了“十三五规划”，其中提出了几个关于控制人口的目标，里面有一条是这么说的：“在2020年实现疏解北京城六区人口200万。”这其中的关键在于怎么解读这个“疏解”？怎么解读呢？先结合我开始提到的逻辑思路，看看北京教育风向标“西城区”有点什么动作：
首先是对非北京户籍人口：外地“五证”人员子弟幼升小无论租房、买房幼升小，6年中只允许同一套房有1次1个名额；“五证”人员子弟无论什么情况，都不能从外区回西城区小升初；
然后是对北京户籍人口：大力清理西城区的北京集体户口；西城户籍“空挂户”子弟幼升小时，须向学校提供不能在北京房产所在地入学的证明；小学一、二、六年级，初中所有年级都不能从外区、外省市转学进入西城区；西城11个学区的任何学生不能在9年义务教育阶段在西城区内的各学区间转学；小学三、四、五年级允许外区、外省市学生转入西城区，但必须具有西城区户籍并同时有产权房或公有租赁房。
再看看朝阳做了啥？幼升小第一顺位为拥有朝阳户籍且拥有朝阳产权房，这条全北京一致，不赘述。重点在第二条，无论北京人还是外地人，自家或入学儿童拥有朝阳区产权房排在第二顺序位，意思就是说，你即便是北京朝阳区户口，但没有朝阳区产权房也要排在没有北京户口的”五证“人员后面入学，有产权房大于有户口。而这一条在东城和西城都是排在第三顺位的，那是不是说东西城的北京户籍家长就能松一口气了呢？请参考东西城现在的房价以及北京市疏解人口的大政策，您有没有明白点什么？
如果您觉得我啰嗦一大堆还是没听懂。
那我就总结一下：从现有政策倾向看，通过高价的房产限制人口已经成了政府的阳谋，针对现在核心学区房价猛涨的趋势，短时间内政府会继续保持放任态度，所以我认为在未来3-5年内，不管您想以何种方式进入东西海朝四个区入学，拥有学区房已经成为仅有的靠谱条件。有房有户的排第一，有房的排第二，其它方式就看您家孩子运气了。但这几个教育强区里面，海淀有点特殊，虽然大政策肯定也是一样，但是由于海淀各大名校尤其是那些非公立校普遍还保留着那么一点点自主招生的权力，所以如果您家娃实力超群，那还是有机会的，而至于丰台和石景山，咱后面再说。
第二就是北京的积分落户政策，其中就职住宿区域一项有点意思：如果您郊区上班郊区住，每年加4分，总计12分；郊区上班市区住，不加不减；郊区搬到市区住，每年扣两分，最高扣6分；从郊区又搬到市区上班又搬到市区住，每年扣4分，最高扣12分。长期来说，这一项对学区房微利空，但对北京整体房市是利好。郊区尤其是昌平、顺义、通州等靠近城六区的小区会有一个较大的上涨 ，但是3年内来说对学区房市场并无卵用，因为等政策落地再满足了里面的条件，家里的娃娃都要准备小升初了。
第三再谈谈北京的新房市场。此前开盘的“金玉府”，有海淀的学区概念，900万一套，秒光，而且据说现场买房的有一大半都是年轻人，全款买的也不在少数。《人民日报》也说过，楼市一定要去库存，这就意味着，至少在未来三年，不利于房地产的调控政策几乎不可能出台，房地产税更是基本没戏。一方面利率下降通道加上超低首付政策对购房支付能力的提升很大会释放一部分需求，另一方面现在中国闲钱太多实体经济又不行，股市动不动过山车，权衡之下，虽然房子已经天价，但只要参考下北京近一年来豪宅成交量您就知道了，高净值人群对一线城市的地产仍有信心和兴趣。
最后谈谈北京最近的二手房市场。以前，小区楼下中介都是支一块牌子，上面印着是他们主推的一批房源，卖点是满五唯一或者价格诱人。但是最近，我很少看到这样的景象，反而经常看到中介举块牌子，上面写着“高价求购本小区房子”。最近正好也在看房子，所以总结一下最近几个月北京二手房市场两个明显特点：1）稍微有点学区概念的小区，不局限于东西海，甚至朝阳，满五唯一且有诚意卖的房子很少很少，有两三套就不错了，而且报价非常夸张，比旁边没有学区概念的小区能高出10%以上；2）没有学区概念但位置还不错的小区，成交量大，靠谱卖的也多，价格微涨，我估计都是为了换学区的。过去半年大概看了30多套房，昨天一看“掌上链家”的看房记录，已有27套全部成交，而且不管什么小区，只要有小学，绿中介都说这是学区房。总的来说，尤其是今年的教改推出以后，学区房市场经过了一轮剧烈的上涨，部分西城的学区房涨幅甚至达到了50%以上，个别小区已经出现了过度透支未来价值的趋势。
政策和环境就这样，听友们有没有感觉到点什么？我就代大家统一总结归纳一下：北京的楼市整体预计会以三年涨、五年平、十年落的态势推进，而具体到学区房市场，整体而言，价格在三年内仍将得到比较强的支撑，因此孩子1－2年内就要上学的刚需家庭应尽早入手，当然入手前也请详细了解目标学校的落户年限要求；而从远期来看，五年后可能出现的多校划片、积分落户、东西城行政区合并等政策造成的不确定性风险较大，因此建议孩子尚未进入幼儿园的非刚需家庭保持观望。如为保险起见仍打算购买，建议综合考虑楼盘房龄、环境及交通等因素，避免购买前期溢价过高的老旧小区，以免竹篮打水一场空。
整体趋势基本就是这样，但由于2015是教改的第一年，学区房市场在这一年中发生了剧烈的动荡，因此在2016年，各具体区域的学区房市场可能出现比较明显的分化。
我的爱币满屋子，求爱贝发美元啊！
| 
雷达卡