上海存量房逼近历史高位

上海住宅开发投资连续两个月出现下滑。

昨日，上海市统计局网站发布的“2011年1-8月本市房地产基本情况”显示，8月，上海市房地产开发投资额为176.37亿元，同比(较去年同期)上涨11.6%，但其中住宅开发投资额则同比下滑8.7%，至104.26亿元，连续第二个月出现同比下滑。不过，1-8月，上海住宅开发投资额仍同比上涨8.1%，至821.11亿元；房地产开发投资1288.83亿元，比去年同期增长6.9%。

上海市统计局当天披露的数据还显示，8月，沪上商品住宅销售面积为112.52万平方米，同比下滑28.8%，较7月亦下滑23.3%。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析，8月沪上住宅投资下滑和近期开发商拿地规模变小有关。住宅销售方面，市统计局的数据应该未剔除保障性住房。仅从易居统计的单月销售数据来看，即使剔除保障房销量，沪上8月的商品住宅销售面积，也呈现了下滑趋势。

存量房逼近历史高位

昨日披露的数据显示，1-8月，沪上商品住宅的施工、竣工和新开工量，较去年同期仍在持续上升。

杨红旭认为，1-8月商品住宅开工和竣工量的上升，与近年来保障房供应上升不无关系。现有的监控数据可以看到，上海的存量房面积仍在上升。

网上房地产显示，截至昨日发稿，上海的环间住宅可售面积为816万平方米。

杨红旭称，这个数据是剔除保障房之后的商品住宅可售量，按照目前每个月60万平方米的去化(销售和预定)水平计算，目前的存量房去化周期达13个月。

据杨红旭介绍，2008年沪上商品住宅库存曾经达到850万平方米，目前上海商品住宅的库存量已经接近历史高位。

不止是新房库存在增加。

网上房地产显示，截至昨日发稿，沪上二手房的挂牌量已逼近17万套，达169632套。

德佑地产研究主任陆骑麟称，市场好的时候，上海二手房的挂牌量在10万套左右，目前的挂牌量也已接近高位。一二手房的库存均处高位，开发商如果近期推盘，市场的销售压力将很大，这也会导致开发商的资金回笼压力很大，相信下半年会有部分刚需项目加大促销力度。

“中高端项目价格松动”

可见的是，目前沪上部分高端楼盘点实际成交均价，已较网上报价出现较大降幅。

据德佑地产统计，8月1日-9月14日，上海多个高端项目的成交价远低于网上报价，有些楼盘的下降幅度已超过20%的最高调价幅度。

对此，陆骑麟分析，此前不少楼盘的网上备案价格虚高，远高于其实际定价，成交价较备案价出现较大幅度下滑本属正常。但近期有个趋势是，不少单价在6万元以上的项目销售压力很大。这类项目实际成交价格下滑有两个原因，一是成交房源以中小户型居多，二是房源在销售中，也出现了价格松动。

中房信分析师薛建雄也称，目前沪上不少中高端房源，价格松动迹象明显。其中尤以香港和台湾开发商的项目居多。除了报价虚高，限购等调控政策也打压了实际成交均价。

杨红旭预计，从各种数据不难看出，目前市场供需矛盾扭转，加上限购限制了大部分需求，下半年开发商出于回笼资金的需求，应该会出现促销冲动。